Hypotheek in Duitsland

Bij het kopen van een huis in Duitsland komt nog heel veel meer kijken. Zo moet u waarschijnlijk ook op zoek naar een bij u passende hypotheek. Om het voor u iets gemakkelijker te maken staan hieronder de belangrijkste verschillen met Nederland. Het is uiteraard belangrijk dat u zich goed laat voorlichten over alle mogelijkheden zodat u een hypotheek kunt kiezen die bij u past.

De 10 belangrijkste verschillen en overeenkomsten tussen hypotheken in Nederland en Duitsland:

  • De rente is aanmerkelijk lager (ongeveer nul tot één procent) in Duitsland.
    • Voor de beste klanten is de rente voor een tienjarige hypotheek in Duitsland al ruim onder de één procent gedaald.
  • Daartegenover staat dat het aankopen van een huis in Duitsland relatief duur is. De overdrachtsbelastingen zijn hoog (3.5 – 6.5% afhankelijk van de regio) en je hebt ook hoge notaris- (2%) en makelaarskosten (tot 7,14%).
    • Tip 1: het loont in Duitsland vaak om een nieuwbouwhuis te kopen, vooral als u weinig eigen vermogen hebt. Nieuwe huizen worden namelijk meestal zonder makelaarskosten aangeboden.
    • Tip 2: vanwege de hoge aankoopkosten loont het pas een oud huis te kopen als u langer dan drie tot vier jaar blijft, terwijl dat voor een nieuw huis soms al na twee jaar zo is.
  • Het is vrij makkelijk om een hypotheek te krijgen als Nederlander in Duitsland, als u zelf in het huis gaat wonen en in Duitsland werkt. U kunt hier snel berekenen hoe hoog de hypotheek is die u kan krijgen.
  • U moet voor aankoop in Duitsland dan wel over genoeg eigen geld beschikken om de belasting, notariskosten en de makelaars’ courtage te betalen. Die kosten meefinancieren lukt alleen als uw inkomen hoog is ten opzichte van de prijs van het huis. Voor een investeerdershypotheek moet u nog veel meer eigen geld meenemen; vaak tot veertig procent van de aankoopprijs.
  • Net zoals in Nederland is de rente lager als u meer eigen geld meebrengt. Voor een lagere rente is het beter als u maar tachtig of negentig procent van de waarde van de woning leent.
  • Je kunt in Duitsland geen aflossingsvrije hypotheek krijgen, terwijl dat in Nederland heel gebruikelijk is. U kunt wel bij de meeste banken precies kiezen hoe snel je aflost, van één tot tien procent per jaar.
  • Houd er ook rekening mee dat u in Duitsland boeterente moet betalen als u uw huis verkoopt voor het einde van de vaste renteperiode.
    • Dit geldt alleen voor de eerste tien jaar.
    • Het loont dus om het huis te verhuren als u voortijdig vertrekt.
  • U kunt in Duitsland, in tegenstelling tot Nederland, jaarlijks meestal tot vijf procent boetevrij aflossen.
  • Banken vereisen dat de proefperiode op het werk (meestal zes maanden) voorbij is, voordat ze een hypotheek verstrekken. Maar omdat het hele koopproces meestal lang duurt, kan u wel eerder zoeken en het proces in gang zetten. Dat proces is complexer dan in Nederland.
  • Hypotheekmakelaars zijn in Duitsland nog gratis voor de klanten, omdat ze door de bank worden betaald. In Nederland moet je als consument zelf de advieskosten betalen.

Vier tips bij het vinden van een hypotheek:

  • Hoe eerder u een bankrekening opent in Duitsland, hoe beter. Dit kan helpen om een krediethistorie op te bouwen.
  • Zoek een goede hypotheekadviseur. Hypofriend is een adviseur die door Nederlanders wordt geleid en allerlei handige software heeft ontwikkeld en veel artikelen op hun website hebben over Duitse hypotheken.
  • Doe een Huur vs Koop Die geeft snel inzicht of het de moeite waard is om te kopen. En ze sturen u een gratis rapport met advies over de beste looptijd voor de rente. Duitse banken zijn nog erg stoffig, maar deze hypotheekadviseur loopt voor op Nederland.
  • Er zijn veel rentevergelijkingssites. Ze zijn handig om een idee te krijgen. Maar de laagst getoonde rentes krijg je echter zelden, omdat ze bijvoorbeeld een hoge energie-efficientie en speciale leningen vereisen.

Tips bij het vinden van een droomhuis in Duitsland

De overdrachtsbelasting is pittig in Duitsland en daarnaast moet u rekening houden met notariskosten van twee procent en makelaarskosten tot 7.14%.

Vanwege de hoge aankoopkosten loont het pas een oud huis te kopen als je langer dan drie tot vier jaar blijft, terwijl dat voor een nieuw huis soms al na twee jaar zo is. Hypofriend — een hypotheekadviseur geleid door Nederlanders — heeft een handige Huur vs Koop vergelijker.

Het loont daarom vaak een nieuwbouw huis te kopen, vooral als u weinig eigen vermogen hebt of wilt inzetten. Nieuwe huizen worden namelijk vaak zonder makelaarskosten aangeboden.

De overdrachtsbelasting verschilt per staat:

3.5% Bavaria, Saxony

4.5% Hamburg

5% Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saxony-Anhalt

6 % Berlin, Hessen

6.5% Brandenburg, North Rhine-Westphalia, Saarland, Schleswig-Holstein, Thuringia